禹洲地产密集融资负债达555亿 上市十年净利率由55%跌至15%

时间:2019-10-02 来源:www.feijiazhuang.com

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自《长江商报》消息进入白银时代以来,房屋公司逐渐淡入野蛮的野蛮扩张,“高质量增长”已成为行业共识。其中,房房房禹016 016 016(01628.HK)反复强调“规模”,“利润”,“风险”和“三驾马车”的均衡发展,但目前,公司正在逐步渐行渐远。

半年报数据显示,随着收入和净利润的增长,Wei州房地产的毛利率已降至27.00%的历史低点;净负债比率由2018年同期的62.96%增加至72.70%;借款总额也来自上一年。同期,人民币355.48亿元增加555.16亿元,增长51.90%。

琶洲房地产相关负责人在接受《长江商报》采访时承认,随着行业竞争加剧和改组,未来整个行业的毛利率将不可避免。同时,作为资本密集型的行业监管很深。在房地产行业中,融资成本上升和债务比率上升是该行业面临的普遍问题。

最近,在业绩损失的同时,梅州房地产在17个月内更换首席财务官的消息引起了业界的关注。一些分析师认为,财务控制人员的频繁变动要么是由于业务压力造成的。对此,琶洲房地产相关负责人表示:“实际上,三位财务总监的任期相加已超过11年。最近,更换琶洲房地产财务总监并没有影响。公司的战略发展和财务稳定。没有经营压力。”

主要利率降至上市的最低点

与往年相比,Wei州房地产上半年的经营业绩不佳。

近日,琶洲房地产发布2019年半年度报告。报告期内,合同销售金额284.74亿元,同比增长32.47%,实现收入116.37亿元;同比增长25.91%归属于母公司所有者的利润为16.39亿。人民币,同比增长23.22%。

由于净利润的双倍增长,Wei州房地产的毛利率下降,负债率上升。数据显示,自上市以来,其2018年的毛利率降至最低30.72%。上半年,Wei州房地产毛利率为27.00%,比上年同期下降4.53个百分点。

对此,琶洲房地产业回应说,虽然利润率等指标的下降是整个行业面临的普遍问题,但Wei州27%的毛利率仍保持行业平均水平的发展趋势。

此外,在今年上半年,琶洲的密集型债券融资于1月份发行,5亿美元的三年期优先票据的票面利率为8.625%,美国的票面利率为8.5%。 5亿美元的四年期优先票据,以及一张息票。 1.36亿美元的一年期物业管理ABS的利率为7.4%,5.76亿元的九年期物业管理ABS的息票率为7.9%; 5亿美元的五年期优先票据的2月发行票息率为8.5%; 4月发行两年期公司债券20亿元,票面利率为6.5%,五年期公司债券15亿元,票面利率为7.5%。

因此,Wei州房地产的加权平均融资成本小幅增长,由去年同期的6.52%上升0.95个百分点至7.47%。据披露,2018年上半年琶洲的净资产负债率为62.96%,2019年上半年已增加至72.70%。总借款也由去年上半年的356.48亿元增加为555.16亿元,大幅增长51.90%。

同时,记者阅读了其十年来的财务报告,发现从2009年到2018年,其合同销售额从39亿元增加到560.29亿元,是10年的14倍;收入从19.92亿元增加到243.59。亿元,十年增长12倍以上;归属于母公司所有者的利润由11.1亿元增加到35.49亿元,十年来仅增长了三倍。收入和利润的增加不相等。同时,该公司的净利润率已从2009年的55.28%下降到2018年的15.33%。

远洋地产坦言,随着行业竞争的加剧和洗牌,未来整个行业的毛利率将不可避免;同时,行业监管的深入,作为资金密集型的房地产行业,融资成本增加,负债率上升是行业面临的普遍问题。

土地平均楼面价的两倍

琶洲地产发展回顾,1994年成立于厦门,2009年在香港上市。与许多房企一样,为了加快国有化进程,琶洲地产将总部迁至上海。

目前,琶洲地产将长三角作为“主战场”。不过,近日,琶洲地产创始人、董事局主席林龙安提出,大湾区将成为琶洲第二大业绩来源地。琶洲地产告诉记者,2019年,琶洲通过招拍挂方式取得佛山土地。

记者在长江商报采访中了解到,2018年1月,在收购滨海地产“资产包”后,增城滨海新亭项目被纳入该项目。今年1月,琶洲地产和美的地产共获得13.69亿元。佛山市顺德区的优质土地,溢价率约为3.9%,楼面地价为4470元/平方米。

9月13日,长江商报记者走访了位于佛山市顺德区黄中北路的工地。项目名称经确认为琶洲朗海湾,目前正在建设中,尚未开盘销售。在这座建筑中,市展览馆仅建在距项目约4.5公里的嘉州市广场。

据展馆销售人员介绍:“该项目目前仍处于收储阶段。预计售楼处将于10月初对外开放,10月底将首次对外开放。具体价格尚未确定,精装修可能达到3万元。/平方米左右。”

纵观整个禹洲地产,今年以来,拿地节奏大幅提速。半年报显示,上半年禹洲地产新获地块的地价共约141.3亿元,权益总建筑面积约为153.44万平方米,平均楼面价为11106元/平方米。而去年同期,其新获土地的地价仅55.24亿元,权益总建筑面积121.67万平方米,平均楼面价5297元/平方米。

事实上,平均楼面价翻升一倍背后,禹洲地产多次在合肥、成都等地的招拍挂市场高溢价夺地,这也被研究机构认为风险潜存。

规模跃进牵出人事震荡?

事实上,随着行业寡头竞争格局隐现,“规模焦虑”日益凸显,禹洲地产也提出“2020年迈进千亿军团”的目标,根据市场测算,由此公司的年度销售增速将不低于49.25%,面临一定压力。

2019年,禹洲地产将销售目标定在670亿元,上半年其销售金额为284.74亿元,仅完成年度销售目标的42.50%。

值得一提的是,2018年,禹洲地产实现合约销售额金额约560.29亿元,未及年初设定的600亿元目标。对此,禹洲地产的解释是,禹洲在限价最为严格的长三角地区主动放缓了推货,约有96亿元货值达售未取证项目推后至2019年推货。

不过,禹洲地产对完成今年的目标持乐观态度,并回应称“有信心达成千亿目标”。禹洲地产相关负责人回复表示:“9月及4季度是传统销售旺季,根据禹洲推货安排,上半年、下半年推货占比为4:6,全年推货货值为1103亿元,这意味着只要禹洲完成61%的去化率,即可完成年度目标。”

而随着规模的快速跃进,其人事变迁也牵动市场神经。近日,禹洲地产“16个月内3换财务总监”引起行业观察人士源于经营压力的猜想。

据了解,许进业于2018年2月9日辞去禹洲财务总监一职,出走华南城;随后黄展鸿走马上任,但也仅在这一位置上坐了16个多月,于今年7月7日卸任后投奔大发地产。如今,禹洲地产财务总监一职再次由邱于接棒。根据披露,邱曾在2008年10月至2015年3月任禹洲地产副总裁、首席财务官及公司秘书,此次是再度回归。

对于短期内频繁变换财务总监,禹洲地产回复记者称:“实际上,3任财务总监任期加在一起长达11年多,应该说我们‘11年换了3任财务总监’。”其同时强调,近期禹洲地产更换财务总监对公司战略发展和财务稳健没有影响,不存在经营压力。

●长江商报记者 杨玲玲 广州报道

(责任编辑:李嘉玲)