内房企近两年海外融资井喷 平均融资成本或超7%

时间:2019-08-19 来源:www.feijiazhuang.com

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住房企业海外融资成本大幅上升。 2021年,海外债务高峰将迎来。

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新浪财经上市公司研究院大眼建筑管/肖恩

7月底的政治局会议再次揭示了房地产调控的紧缩政策基调,房地产不再是短期和长期的经济刺激措施。事实上,在经历了今年年初房地产融资的“小阳春”之后,随着5月份房企融资政策的出台,房企融资环境明显收紧。 5月23日,该文件指出,有必要加强对银行,信托等金融机构房地产贷款的监管; 5月底,21世纪经济报告称,部分激进住房企业的公开市场融资可能受到限制; 7月初监管层为多家信托公司提供窗口指导。

7月12日,国家发展和改革委员会对住房企业发行境外债务提出了新的要求。他们要求房屋企业发放外债只能用于偿还到期债务,不能增加海外债务。随着国内融资渠道的封锁,海外发行的美元优先票据已成为今年许多住房公司可以持有的少数吸管之一。

国内企业近两年海外融资总存量已超过1000亿美元

风资统计显示,自2019年以来,截至7月12日,住房企业规划的境外债务数量已达104个,计划发行规模为384.47亿美元。数量和规模在同一时期达到历史最高水平,接近2017年。年度规模。如果目前的节奏继续下去,住房公司的海外债券发行规模有望创下新纪录。截至发稿时,国内企业的国内债务存量高达1091亿美元,主要以美元计算,并附有少量人民币,港币和新加坡元。整体平均融资成本达到7.71%的高水平,2019年融资。成本甚至高达8.67%。

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风资料显示,2019年,住房企业海外债务数量为66个,到期规模为237.57亿美元,到期规模比2018年增加30.91%。此外,2020年和2021年,成熟度为住房企业外债分别为297.86亿元和316.38亿元。当国内住房企业发行新的外债时,偿还债务的规模也在逐年上升。

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值得注意的是,在发行美元等外债时,住房公司必须面临汇率风险。正如自2018年以来人民币兑美元的汇率从6.3升至7,折旧率已超过11%。偿债成本迅速增加。与上图一样,2017/201/2019年是国内公司发行美元债务的高峰期。人民币兑美元的平均汇率在三年内约为6.5,债务总额从6.5到7也将增加约7.7%。对于美元债务融资的高成本(如泰和集团此前发行美元债务成本的15%),额外7.7个百分点的融资成本对房地产公司来说是一个巨大的财务压力,以及随后的交易所如何利率变化房地产公司的巨大不确定性,汇率和金融风险可能会持续恶化。

新浪财经上市公司通过Wind数据进行研究,以梳理当前的美元债务存量。本文仅计算已上市和交易的美元债务。仍处于发行过程中的美元债务不在此统计范围内。在上述主流上市房地产企业中,上市公司海外融资情况仍然较高,融资成本普遍较高,平均为7.7%。根据时间维度比较,近年来住房企业境外融资利率大幅上升,从2016年的6.03%上升到8.67%,短短三年内上升了2.64个百分点。

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佳兆业集团的美元债务高达82亿美元。今年海外债务融资成本超过10%

从国内企业境外债务平均融资成本来看,华润置地,龙湖集团,万科,碧桂园,世茂的平均境外融资成本约为4%。从各类房地产企业的境外债务来看,佳兆业以82亿美元的价格排在中国恒大之后,平均融资成本为9.83%。

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Wind资讯

截至2018年底,佳兆业的净负债率高达238%,远高于新浪财经上市公司价值榜中TOP50住房企业的平均水平。虽然这个数字低于2017年的300%,但仍处于较高水平。短期贷款169.66亿元,长期贷款918亿元,账面资金和银行存款,限制性现金,金融资产仅228.52亿元,足以弥补公司的短期债务。

2018年,佳兆业的借款总成本约为105.42亿元人民币,较2017年增加57.9%(增加38.65亿元人民币)。 2018年公司的平均借贷成本高达8.42%,比2017年的7.9%高出0.5个百分点。

值得注意的是,自2019年以来,从公司公布的主要融资事项来看,发行的5美元优先票据的成本分别为10.5%,11.75%,11.25%,11.5%和10.88%,均超过10%。与前两年相比,有明显的上升趋势。

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值得注意的是,佳兆业集团2018年底贷款人民币880亿元,贷款人民币1,088亿元,合计人民币574亿元,占债务总额的52.76%。由于后续汇率变化的不确定性很大,佳兆业的汇率和金融风险敞口很大。