谨防开发商破产潮引发系统性风险

时间:2019-08-14 来源:www.feijiazhuang.com

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亚当斯密经济学

使用开发商作为替罪羊并不能治愈房地产泡沫。

作 者| 刘胜军

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为防止和化解重大风险,它在第19届全国代表大会制定的未来三年“三大战役”中排名第一。

房地产泡沫被认为是灰犀牛。 7月30日,政治局会议再次强调“坚持房屋用于住房,不是用于投机定位,实施房地产长期管理机制,以及利用房地产作为手段在短期内刺激经济“。

但是,在资产价格泡沫化、产能过剩、增速放缓、世界格局突变的背景下,实现风险防范是一项艰巨的任务。

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更重要的是,诸多政策目标之间可能出现冲突(即困境和困难),如何灵活掌握力量,节奏和协调性,是一种考验。

以2018年下半年的金融危机为例,重点介绍多重因素叠加可能带来的不可预期后果。一方面,我们需要“去杠杆化”,但“去杠杆化”势必会增加资本链的张力。在银行改革与国有企业制度无法有效联系的情况下,民营企业“撒谎”成为“去杠杆化”的焦点,引发了资金链危机。另一方面,“去杠杆化”和中美贸易摩擦加倍,引起市场恐慌。

这凸显了深水区改革的难度。改革不仅是技术,也是艺术。

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02

当前房地产领域的资金链危机需要引起高度关注,以避免引发系统性风险。

2019年,房地产企业的资金链困境明显加剧。万科的“活下去”正在成为住房公司的“新现实”:

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破产:截至7月24日,全国共有274家房地产公司宣布今年破产清算。与去年458个破产人数相比,今年住房公司的破产率大幅加快。

债务积压:170家上市房地产公司的负债总额一直在上升,到目前为止,负债总额已超过15万亿。在全国排名前1500位的前500名上市房地产企业1000强上市房地产企业中,银义集团在债务规模500亿元的重压下宣布破产重组,也引起了市场关注。

下半年的压力更大:2019年上半年国内房地产债券的到期日仅为513亿元,而下半年达到了2306亿元。

偿债高峰即将到来:截至2018年底,所有主要渠道的住房企业的计息负债余额为20.3万亿,预计集中在年,其中2019年到期规模高达6.8万亿

债务比率再次上升:30家中国房地产公司在香港上市,平均净负债率在2018年中期达到100%的新高,并在2018年底回落至85%(90%在2017年底),预计将在今年年中更新。反弹超过90%。

断臂生存:为了解决资金压力,越来越多的住房公司选择“断臂存活”。自今年年初以来,包括华侨城,阳光100,上集集团和悦泰在内的许多住房公司都选择出售其项目股权。 7月,新城控股转让协议以41.5亿元的价格出售了10个房地产项目; 6月,广州老牌房地产公司悦泰集团销售超过60亿件物品;华侨城继续从去年10月开始出售资产。

更加昂贵的融资:7月份,住房公司发行的美元债券平均利率达到8%,其中许多资本成本超过10%,最高甚至达到15%。

房地产是一个资本密集型产业,债务依赖性很高(平均负债率约为80%)。目前的资本链问题是由多种因素造成的:

?换掉刹车:2014年我国棚改货币化安置比例为9%,2015~ 2017年分别为29.9%、48.5%和60%。 2015年至2017年,货币化安置对住宅销售的贡献分别达到13.6%,18.2%和21.5%。 2016年,棚屋的货币化帮助当地社区消化了2.5亿平方米的房地产市场库存。 2018年,棚屋货币化安置比例从2017年略有变化,约为50%,货币化安置对住宅销售的贡献也降至18%。在2019年,棚屋变化的制动效果预计会更加显着。

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房地产购买导致销售周期延长和资本提取缓慢。

监管当局收紧了对住房公司的融资。自2019年以来,已有超过15项政策旨在收紧房地产资金链,并加强了发展贷款,房地产信托,外债和私募等融资渠道。涉及房地产项目的美元债务监管收缩和一级市场再融资处于暂停阶段,进一步加剧了目前住房公司的融资困难。

03

有人认为,让房地产企业陷入困境,是调控房价所必须付出的代价。但事实上,这一看法,无论在理论上和现实中都难以逻辑自洽

?房地产价格取决于供求关系,供给越大价格越低。开发商陷入困境势必减少供给,只会导致供求关系更加失衡,为下一轮价格反弹埋下伏笔。

强迫开发商资本链降价也是不现实的。很多时候,开发商不愿意降价,但地方政府和买家“降价是不可接受的”,而降价一再引发社会事件。

前几轮监管经验表明开发商一旦陷入困境,房地产投资增速放缓,进而冲击经济增速,注定倒逼放松调控,房价出现新一轮上升周期。 2015年初,这是该国房地产库存的最高期。曾经有一个全国房价出现下跌的趋势。然而,2015年,房地产投资增长率达到最低1%的水平,经济下行压力显着增加。最终,该政策被迫放松,“去库存”开启了新一轮房价上涨。 2016年,深圳房价上涨96%。目前,房地产投资的增长率已开始下降,而且随着开发商资金紧张,这一趋势有望进一步加大。

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房地产泡沫的真正来源是过度货币(房地产成为资金池)和土地融资,开发商只是替罪羊

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没有人不担心房地产泡沫,但我们必须理性,正视规律。我们听到的不仅仅是我们想要的,我们也不想。如果我们可以通过限制房地产贷款来控制住房价格,那么我们的房价就不会受到影响。

掐断开发商资金链,不仅难以根治房地产泡沫,反而有引发系统性风险的可能:

大型开发商陷入困境,资金链问题将蔓延到上游和下游行业,从而引发多米诺骨牌效应。

?开放商融资困难,势必设法去影子银行融资,进一步推升民间融资成本,加剧实体经济融资难融资贵

开发商陷入困境,这将不可避免地降低经济增长率,并放大经济和金融风险。

在中美博弈全面展开的情况下,我们也必须防范外部不确定性和内部金融风险的叠加。

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面对开发商的大规模破产,我们应该警惕系统性金融风险敲门。

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