资色·企业半年考|除了业绩,我们更应该关注碧桂园什么?

时间:2019-08-03 来源:www.feijiazhuang.com

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  7月4日,碧桂园公布碧桂园控股有限公司公布公司及其附属公司,连同其合营公司和联营公司于2019年6月单月共实现归属本公司股东权益的合同销售额约603.9亿元。

  根据此前公布数据显示,碧桂园于今年前5个月的权益销售金额共计约2215.6亿元。按照此数据计算,该集团连同其合营公司及联营公司今年前6个月共获得权益销售金额2819.5亿元。

  碧桂园仍位居行业第一。根据克而瑞发布的《2019上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示,碧桂园以权益金额2797.9亿元、全口径金额3895.4亿元获第一名。同时以操盘金额3700.6亿元、操盘面积4115.3万平方米位列操盘榜第一名。

  在业内人士看来,像碧桂园一样的头部企业,增速放缓是房地产宏观调控不断收紧影响和房企主动的战略调整下的结果。年后,房地产市场迎来“小阳春”,但与此同时,房地产的调控并未放松,多个热点区域调控收紧。根据统计,上半年房地产调控高达251次,与2018年相比,同比上涨了31%。

  在此背景下,2019年伊始提出“提升全周期综合竞争力”战略规划的碧桂园,在销售业绩稳健增长的基础上,进一步提升安全、质量、效益等指标,坚持高质量发展的定位效果显著,多项指标一路飘红。据了解,在6月内部管理会议中,碧桂园还开展了一场自上而下的“提升全周期综合竞争力”的深度调整和变革。

  深挖数据背后的深意,除了业绩,其实行业更应该关注的是碧桂园多管齐下,全面提升产品竞争力、塑造领跑新赛道的制胜优势的意识和行动。而这正是企业适应复杂多变的市场环境,激发项目活力,增强韧性、提升抗周期能力的关键。

  销售业绩凸显“稳健”特点

  今年上半年,房地产企业的销售业绩凸显了“稳健”特点。

  根据克而瑞数据,1-6月,TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元,同比微增4%,与4、5两月的累计业绩同比增速基本持平。5月,受部分城市政策调控收紧影响,一季度以来的“小阳春”行情明显降温。6月,房企积极加大了推案及营销力度,单月操盘业绩环比提升超23%。其中,龙头房企表现出色,以碧桂园为例,碧桂园在6月卖掉了约820亿的房子,创整个房地产行业历史纪录。

  发展稳健得益于碧桂园战略上的前瞻意识。早在去年中期业绩会上,总裁莫斌就正式提出“提质控速”,碧桂园在2018年下半年还调整了投资拿地策略和制度机制。拿地策略从“全覆盖”调整为“精准覆盖”,放缓了投资步伐。制度机制方面成立安全生产委员会并进行区域的全布局,同心共享跟投机制从更注重速度调整为更注重安全和质量。

  此后,碧桂园的销售业绩也凸显了稳健特点,在营收、盈利和财务方面均保持稳健平衡发展姿态。从“2019年前六个月,碧桂园每个月都稳扎稳打,领先行业,最终摘得行业销售业绩总桂冠”,便可窥见稳健发展的成效。

  而根据华泰金控研报,碧桂园的流动性也已于2019年得到改善,最新的融资成本已经比18年的峰值下降了150个基点。在碧桂园看来,当前更多的是关注于项目建设以及完工质量。

  亿翰智库研究中心高级研究员徐鹏预测,下半年,首先整个市场的增速在下行,随着碧桂园体量越来越大,整个市场的变化对碧桂园的影响也将会越来越大,因此,预计碧桂园维持2018年的规模问题不大,但增速很难实现大幅增长?财务方面,随着2017和2018年项目的结转,碧桂园的收入和利润以及利润率都会有所增加,财务结构也会更加稳健?

  资本眼中的碧桂园

  由于稳健的经营能力,碧桂园还成为资本青睐的对象以及各大榜单的常客。近日,在粤港澳大湾区金融科技发展高峰论坛暨第七届“港股100强”上,碧桂园以1817.87亿港元的市值和2582.35亿港元的营业额,连续第七年入选“港股100强”。

  此外,资本市场向来嗅觉灵敏,受益于碧桂园业绩持续稳步增长等利好消息的释放,碧桂园还备受投行机构的“宠爱”。继3月18日碧桂园公布2018年财报后,海通国际、高盛、摩根大通、德意志银行、野村、中金、摩根士丹利等多家国内外投行给予碧桂园买入、增持或推荐评级,对其设定的目标价在每股12.8222.9港元之后,“看多”碧桂园的投行机构名单越来越长,中银国际、瑞士银行、瑞银证券等赫然在列。

  目前碧桂园还获得了三大国际权威信用评级机构之一的惠誉给予投资级的BBB-企业信用评级,十强房企中只有碧桂园、万科、中海、龙湖四家获得惠誉投资级评级?

  对于碧桂园备受资本市场肯定的原因,一位行业研究人士向和讯房产表示,资本是很理性的,他们更多考虑的是企业的盈利性和安全性。

  华泰金控研报:尽管碧桂园并未公布其2019年的销售目标,但基于7800亿货量和70%的去化率假设,认为低单位数增长肯定可以实现?毛利率方面,2019年毛利率将保持稳定?

  汇丰银行研报:碧桂园的盈利能见度很高?基于2018年底6600亿的已售未结,19年的物业销售收入有90%已被锁定?此外,碧桂园加大了在一?二线市场的投资,这提高了未来销售的可见度?

  在业内人士看来,碧桂园的另一大安全护底还在于前瞻性地布局国家重大战略区域。截至2018年末,碧桂园位于大湾区内的权益可售资源的建筑面积超过2544万平方米,权益可售货值达到3721亿元,开发价值巨大。同时,碧桂园也已在长三角城市群拥有广泛布局,在长三角区域的货值属于第一梯队,超过5000亿?

  而克而瑞今年发布的《2018年房地产企业粤港澳大湾区土储货值TOP30》榜单显示,从货值排行榜上榜的企业来看,大多都为规模房企。众多房企中,碧桂园无疑成为了最大受益者,其在粤港澳大湾区的土地储备超过5000万方,远远超过其他企业;拥有大湾区的土储货值5713.4亿元,占到了30家房企总量的10%。

  而由于在大湾区拥有充足且优质的土地储备,碧桂园近年来于该地区的销售成绩也十分可观。2018年碧桂园国内权益合约销售前十城市中,就包括粤港澳城市惠州、佛山、东莞及广州,其中惠州更是位居各城市销售魁首,2018年权益合约销售达210亿元,占到了总权益销售占比的4%,市场占有率排名第一。

  跨越周期的制胜之道

  销售数据只是表征,深谋远虑的战略才是碧桂园跨越周期的致胜之道。

  杨国强在一封公开信中曾表示,在保证和提升安全质量的前提下,科学谋划投入和产出,以合理的成本为社会提供有价值的好产品,是碧桂园跨越周期的制胜之道。

  为此,碧桂园还自上而下开展了一场“提升全周期综合竞争力”的深度调整和变革。在6月内部管理会议中,碧桂园集团董事会主席杨国强透露,该公司有几款建筑机器人已经在工地试用,这会带来很多改变,在安全、质量、效益上都会有极大的提升。

  此外,碧桂园还通过拆掉部门墙、精简审批流程、总部职能下沉、纵向轮岗等管理举措为项目一线赋能。具体而言,就是做好授权下放和流程简化,一切以项目为中心,做到权力、责任、利益相结合,将激励向项目倾斜,让项目为市场和客户创造价值。

  今年1月21日,杨国强在集团年会上提出:在地产主业提质增效的同时,农业和机器人亦将成为碧桂园全周期竞争力的核心组成部分。这也意味着,地产、农业和机器人,将是碧桂园2019年着重发力的三大重点行业。该公司发展的现代农业,可通过“碧优选”渠道为社区居民和消费者提供丰富安全的产品,同时,未来机器人业务不仅提供适用的建筑、装修机器人,也将适配安保、家居等诸多应用场景,三大核心业务将实现协同。

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