新城大规模甩卖项目股权回笼资金 合作方撤退

时间:2019-07-28 来源:www.feijiazhuang.com

新城大型销售项目股权回报基金

陈树正罗伟

新城控股的信用评级下调无疑更为严重。这也是新城市部门最警惕的事情。新城发展的母公司新城发展在多份已发行票据的融资文件中表示,如果在信用评级下调事件发生的同时发生任何公司控制权变更,则需要回购所有未偿还票据。

受实际控制人王振华的逮捕影响,新城运营层面的危机尚未消除。

7月22日深夜,新城控股(.SH,以下简称“新城”)宣布,截至公告日,该公司已就约40个项目(包括合资项目)的出售进行谈判和谈判。其中五个项目与对手方签订了股权转让协议。总交易额约为24亿元人民币,约占公司2018年底净资产的8%。

根据市场消息,计划在新城转让股权的项目数量可能更多,或高达100个。

自7月3日王振华事故发生以来,新城度过了最困难的20天。资本和流动性是最大的风险。在过去,新的城市是土地市场的不断胜利,购买土地,以支持其高增长的销售规模,但现在新的城市必须制动。

虽然该公司宣布全年2700亿元的销售目标没有变化,但有消息称新城下的部分项目已经由王振华老板检查过,未来将受到挑战。

合作伙伴撤退

新城计划出售的项目的权益,主要交易对象或合作伙伴。数据显示,新城下的大部分项目都是合作开发。该公司第一季度财报显示,本季度末有283个项目在运营,其中包括57个五岳广场。近300个项目中,仅有句容五岳广场,嘉兴新城海风华,遵义市新浦新区45号土地,昆明安宁新城亚龙,句容新城政府,湖州新城都市,杭州新城。包括凤起在内的七个项目是新城的100%股权,其余是合作开发。

在剩余的276个项目中,其余276个项目中有168个拥有新城50%以上的股权,其余108个项目是权益一半或更少的项目。

早在新城危机爆发后的一两天,一些合作伙伴就开始评估王振华事件的负面影响。 7月4日,一些公司悄然抹去了与新城市合作的痕迹。

第一位财经记者从一些熟悉此事的人那里了解到,早在一周前,新城就开始在合作建房企业中寻找买家,希望能够出售部分项目股权。

“从上周开始,市场上有消息称新城市开始计划出售该项目。由于王振华涉案案件相对较差,许多合伙人不愿意与新城合作。因此,新城市的一些业务难以推进,项目股权的出售是合乎逻辑的。“业内人士告诉第一位财经记者。

公司和新市的另一位负责人与第一财经新闻合作了10多个项目:公司在本月4日和5日对合作项目进行了深入调查,并提前制定了计划。如果拖累融资或销售,将采取下一步措施。

在市场上,新城市项目的销售面临挑战。 “例如,在新的虹口金茂市,由于王振华的事件,业主选择退房,这给整个项目的销售带来了很大的压力,”一位上海房地产营销人员表示。

根据数据,该项目于2016年7月由新城赢得37亿元人民币。当时包括华发,葛洲坝,招商局,中粮,保利地产,金茂,新城,河津,永通昌,三湘,九龙。沧州,中州,金隅,泰和,大明城等签约申办土地。最终交易价格为人民币/平方米,溢价率为77.39%。扣除经济适用房,自立零件等后,每平方米一些板坯的实际售价。这意味着该项目需要以超过12万元/平方米的价格出售才能实现资本保值。

新城显然没有想到三年前的惊人举动,目前的项目在市场低迷和真实控制人的负面影响下面临巨大的销售压力。

买家拒绝支付新市镇的房子,这可能是更多合作伙伴撤退的主要原因。

新城在22日的公告中表示,基础项目公司,交易对手和交易金额的范围存在不确定性。而拟议的项目销售尚未开始,项目公司部分股权转让对2019年公司业绩不会产生重大影响,2019年的合约销售目标仍为2700亿元,公司将重点关注上述销售目标,按计划开展公司各项业务。

新城表示,如果上述交易最终完成,公司可以通过转让项目公司的股权,在上半年收回部分土地款,这将增加公司的货币资金,优化公司的资产结构。

连锁反应显露

近日,新城新任董事长王小松在2019年半年度业务工作会议上致辞,称公司2019年的销售目标将保持不变,并表示将于下半年开设20家五月广场。今年。第二,到年底,凯耶广场总共会有64个。

2018年年报显示,期末,新城开发的现金及等值账面价值由2017年12月31日的205.4亿元增加100.6%至2018年12月31日的412.14亿元。同样期内,新城发展的未偿还贷款和可转换债券为835.72亿元,其中一年内偿还270.57亿元。

虽然没有明确的消息说新城市的融资受到阻碍或影响,但评级机构已经降低了新城市的评级,而且公司的融资承受着巨大的压力。

穆迪高级副总裁曾启贤表示:“新城发展新城前董事长王振华先生证实,逮捕批准后,两家公司的声誉,经营和融资渠道可能会产生负面影响。 “

7月15日,穆迪将该公司的家族评级Ba2和Ba3的高级无担保债务评级及其主要运营子公司八成的家族评级列为下调观察名单。

在此之前,标准普尔和惠誉已连续将新城列为“负面观察”名单。

7月5日,评级机构美国标准普尔报告称,它给予新城发展(.HK)长期发行人评级“BB”,发行无抵押债券评级“BB-”,评级展望从“稳定”下调至“事件变得清晰之前的负面观察。”

同日,惠誉评级有限公司也发表声明称,新城开发及其附属新城长期外币发行人违约评级“BB”被列入负面观察名单。在新城发展前主席王振华被拘留在内地之后,主要担心公司的经营和财务风险恶化。

新城市的信用评级下调无疑更糟糕。这也是新城市部门最警惕的事情。新城的母公司新城发展在几份已发行的票据的融资文件中表示,如果在信用评级下调发生的同时发生任何公司控制权变更,则需要回购所有未偿还的票据。

如果评级机构开始降级新城评级,它将成为推动新城首都大厦的重量级。

一位从事债务市场交易的分析师告诉第一财经新闻:鉴于一些债权人有权卖回,如果大型海外机构的评级下降,投资者将选择卖出,导致卖空增加 - 赎回压力。

数据显示,1至6月,新城累计合同销售额约为1224.18亿元,比上年同期增长28.44%。累计销售面积约1049.52万平方米,比上年同期增长35.50%。

从资本市场表现来看,从7月12日开始,新城三家上市公司的股价已经出现反弹,但事故发生前仍有较长的修复距离。 22日,新城价格为29.70元,而7月3日为30.42%;新城开发价格为7.61港元,而7月2日为27.9%;新城悦(.HK)报7.31港元,而7月2日,跌幅为15%。

在公司内部,员工和高管的悲观态度仍然存在。一位房地产猎头向第一财经新闻透露:“事件爆发后,新市的人力资源部门召集高管甚至回家安抚家人的心情。这也给了高管们加薪和薪水,希望能够稳定当前的团队。“

此外,新城市部门此前已公开收购新城悦服务,以增加投资者信心。

虽然新城市继续呈现出积极的信号,但业界仍然关注其商业模式。许多业内人士和机构分析师认为,新城市的资本驱动模式将在危机后面临流动性困难,并且由于其声誉,未来的业务复制将是值得怀疑的。